在我们生活过的许多城市炒股配资正规平台,
和这些城市的时代记忆里,
曾经有过一个很重要的相伴者,
它的名字,叫做万达广场。
在还没有商圈和核心百货的时代,
“一座万达广场,一个城市中心”,不仅是万达的一句广告,也是那个时代商业发展的真实写照。
万达用全国将近500座的万达广场,书写了一个时代的商业传奇。
这也是2016年带着无限豪情的王健林,在面对港股估值低迷的万达,
带着不甘心去进行私有化进而冲击A股的关键支撑。
但是伴随着经历债务压力和上市压力的万达广场,
同样在过去的几年,错过了面对这个时代新的商业运营模式的发展机遇期。
万达广场,好像正在失去曾经的中心地位。
时代迎来了新的商业中心,
作为昔日城市中心的万达广场,又将何去何从?
02
对于作为万达掌门人的王健林,
和被他摆在货架上的万达广场来说,
从2024年以来的几次交易中,交易的结果都让人不甘,也让人心疼。
不甘的原因,是作为万达核心资产的万达广场,在作为资产出售的时候,价值和价格出现了严重的缩水和打折。
心疼的原因,则是原本有着心理价格预期的万达广场,被低估和底价出售,
既没有达到原有的回款预期,更好的拯救万达,也让创始人眼睁睁的看着优质资产以更低价格,转卖他人。
这其中,
一方面有着“救穷不救急”的紧急的资产处置,在原有价值基础上的压价的客观因素,
另一方面,也和万达广场自身,作为曾经的商业主力,在当下的商业市场中逐渐褪去光环的自身因素。
作为上一个时代商业符号的万达广场,
从2001年,作为首座单店模式商业综合体,诞生于大连开始,
万达凭借当时独有且领先的“订单式商业地产”模式(即先招商后建设的工业化复制路径),
在短短20年时间里,开创了属于万达广场的“城市中心”时代。
布局全国超过90%地级市,并且下沉到30%县级市的将近500座广场,
用标准化的产品逻辑——“主力店+步行街+影院/超市”的“万达盒子”组合,
吸引消费者人潮的同时,也成为吸引商户的“金字招牌”。
在城镇化的高速发展期,
万达广场填补了三四线城市商业空白,成为许多地级市和县域消费升级的商业符号。
“开业当天人山人海”的销售盛况,和“三天开业即满铺”的效率神话,成为商业地产至今都难以超越的经营标杆。
但是,这样的商业传奇,
在“家庭消费”崛起的时代背景下,正遭遇前所未有的挑战。
据2024年的数据显示,万达广场平均出租率首次跌破85%,
在核心城市的项目,与新兴购物中心代表的华润万象城、龙湖天街的竞争中,逐渐失去原有的市场影响力和消费号召力。
作为传统商业模式代表的万达广场,
被更新兴的消费和商业模式,遮蔽昔日的光芒。
03
正如电商时代的来临,
带动的新兴消费的崛起
冲击了带有原有消费习惯的线下消费品牌。
万达广场传统的商业开发和运营思维,也在与新时代消费需求形成错位。
比如,在场景打造方面,
标准化复制的“盒子商业”,难以满足家庭客群对场景体验、社交空间、文化浸润的复合需求,
同时,对主力店的依赖,
和传统基于主力店租金分成的盈利模式,在品牌撤店潮中形成新的空铺危机,冲击着运营的业态,也影响着消费人流的消费潮向。
还有,数字化转型的滞后,
无论是万达广场自身的APP万商云集,还是基于场景、服务的新兴数字矩阵的缺失,
万达广场错失了流量运营的先机,也错失了“线上+线下”消费场景闭环的数字化运营机会。
除了这些消费需求的错位,
万达广场面临的最大的冲击和挑战,是主力消费群体,
从个人消费,向家庭消费转化的道路上,催生和重构了新的购物中心开发和运营逻辑。
“家庭式消费”的发展,深度重构并催生了与之对应的商业模式的质变。
据相关报道对中国家庭消费趋势的分析,
消费群体中高达73%的中产家庭,在日常的消费需求中,把“一站式满足全年龄段需求”作为消费首选标准,
这样的消费需求,就需要商业空间突破传统零售逻辑,转向“全家庭周期服务”生态的构建。
新商业生态的崛起,让原有的消费场景,变成了生活枢纽。
华润万象城与龙湖天街作为新兴商业的代表,成为这一转型的引领者。
作为新的城市消费标杆,
华润万象城作为高端消费的“城市客厅”,
基于“奢侈品+艺术+社交”的三维价值锚点,首先通过引入爱马仕、路易威登、劳力士等40余家重奢品牌,形成差异化的高端消费者的磁场效应,
同时通过艺术展览、亲子剧场、屋顶花园、书店、科技体验店等场景,将购物行为延伸为不同消费文化体验的新场景。
这样的运营逻辑,已超越了过往单纯租金收益的商业运营模式,
而是转向“品牌矩阵溢价+资产增值收益”的双轮驱动,
打造品牌矩阵吸引更多的消费品牌进驻,通过资产增值实现从运营到REITS的中长线运营。
相近体量和销售数据的万象城和万达广场,万象城的资产估值,往往更有优势。
至于龙湖,
则是另一家商业运营的生力军和超越者。
通过“场景定制+社群运营”重塑社区和城市商业的龙湖天街,正在打造属于城市中产和成长型家庭的“第三空间”。
周末时光,无论是天街的书店,还是天街的茶馆,或者是天街的儿童乐园和运功公园,
不同家庭成员都能够找到一个对位爱好和为之停留的空间,
天街也把18-45岁家庭客群的停留时长,从常规逛街的2.5小时,提升到了长达小半天的4.2小时。
近两年新开的“TOD+商业”模式,更是把日常通勤人群的流量转化成为消费增量,
并通过会员系统沉淀家庭消费数据,实现精准营销(如母婴用品/运动单品的定向推送)。
这种“空间即服务”的理念,使天街单店拥有了更好的租金收入,也大大提升了空间和场景的运营效率。
新兴的商业模式和消费场景,正伴随着消费者的成长,收获新的选择和认可。
这些选择和认可的背后,形成新的消费依赖和品牌选择。
华润和龙湖,在消费者心目中,
跑到了作为昔日消费标杆的,万达广场前面。
04
时代其实,并没有遗忘万达广场。
时代更需要,带着一场重生归来的万达广场。
新的商业模式和未来商业定位的核心,
万达广场需要围绕“差异化、智能化、生态化”的三大趋势,
走出基于当下“标准化”、“规模化”的,难以实现消费对位的运营体系。
首先,是从“标准化”向“差异化”的转变。
万达广场的打造,
多年来遵循“千店一面”的复制逻辑。
其中,对主力店的依赖,又导致主力店占比超60%(战略品牌、自有品牌、超市、影城等),
这样的主力店占比,和当下“差异化”定位的商业打造模式,无论在定位的灵活性还是空间的多变性上,都失去了对话消费者的先发优势。
同时,万达广场的“盒子空间”强调交易效率,缺乏情感触点。
新一代商业体则通过“客户体验感”作为空间打造的第一要务,重塑客户体验。
这种“空间叙事”的场景打造,能够在城市中打造消费者忠实的“新消费目的地”,使消费者的复购率大大提升。
客户黏性转化为无形的消费,商业空间就有了价值。
其次,是从“物理空间消费”向“数字场景打造”转变。
原有的商场入口里,万达广场给消费者的认知都是万达几号门的线下入口,
但是当下的商业中心,无论是华润还是龙湖,
这些头部商业运营企业,正在构建线上线下融合的超级入口。
华润万象生活的APP,已经能够集成AR试衣、虚拟导购功能,线上销售金额的占比,也已经达到总体销售额的15%。
至于龙湖天街,则通过数字技术赋能空间运营,构建了“智慧空间+生态服务+数字资产”的线上线下消费的闭环。
通过统一的会员积分体系“珑珠”,打通线上线下消费场景,不仅能够实现线上商城、活动预约、停车缴费等功能,
同时结合直播电商、即时零售等模式拓展销售渠道,把传统商业场景转化为可交互、可持续的数字化体验,
从而在新的线上到线下消费体验中保持领先优势。
第三,是从“商业运营”向“价值共生”转变。
从万达广场原有的构建品牌到输出品牌,以品牌商业运营作为核心经营模式,
到当下的以“管理输出+资本合作”模式,通过商业项目REITs化与轻资产输出成为主流。
有效的商业运作和管理模式,基于这样管理模式的商业化reits和中长期运营模式的打造,
无论是对于资产方,还是运营方,以及未来越来越多的“城市更新”模式,
商业空间逐渐承担公共服务职能,“商业体+微城市”的生长模式,
逐渐构建政府、业主、运营方的多方共赢,成为未来商业空间打造的重要构成部分。
一个买卖东西的商场,变成一个容纳人和构建社会生活的“微城市”,
万达广场从购物中心向“生活空间”转化的路,还有很长。
05
当新的消费者,
将“体验价值”置于价格敏感度之上,
当家庭客群需要“家庭周期消费”的复合空间,
当流量资产,成为比地段更重要的估值要素,
商业模式的革新,来到了万达广场的面前。
承担着当下为万达解困的万达广场,自身也需要一场重生,
用更好的姿态迎来发展,也用更好的姿态,拯救万达。
期待更好的万达广场,
被重识重要,也再度重要。
全文完!
炒股配资正规平台